Louer un appartement ou une maison sans fournir de bilan énergétique, c’est s’exposer à des sanctions sérieuses — et parfois à l’impossibilité pure et simple de mettre le bien sur le marché. Depuis les réformes successives de 2021 à 2025, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est passé de simple formalité administrative à véritable critère de mise en location. Les propriétaires qui l’ignorent le découvrent souvent au mauvais moment.
Voici ce que la réglementation exige concrètement, comment le bilan est réalisé, ce qu’il coûte, et surtout comment il peut conditionner votre capacité à percevoir des loyers dans les années à venir.
Ce que la loi impose vraiment
Un DPE obligatoire et opposable depuis 2021
Le DPE existe depuis 2006, mais sa réforme de juillet 2021 a changé la donne : il est désormais opposable juridiquement. Un locataire peut se retourner contre son propriétaire si les informations du diagnostic s’avèrent fausses ou erronées. Avant 2021, le document était purement indicatif — une case à cocher. Aujourd’hui, c’est un engagement.
Le bilan énergétique doit figurer dans l’annonce immobilière, avec la classe énergie (de A à G) et la classe climatique (émissions de gaz à effet de serre). Ces deux lettres apparaissent sur toutes les plateformes, de LeBonCoin à SeLoger. Le locataire voit la consommation estimée avant même de visiter.
Les logements interdits à la location : le calendrier
La loi Climat et Résilience a fixé un calendrier d’exclusion progressive des passoires thermiques :
- Depuis janvier 2023 : les logements classés G dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an ne peuvent plus être mis en location (nouveaux contrats).
- À partir de 2025 : tous les logements classés G sont concernés.
- À partir de 2028 : les logements classés F seront à leur tour interdits à la location.
- À partir de 2034 : les logements classés E seront exclus du marché locatif.
Concrètement, un propriétaire d’un appartement noté G qui signe un nouveau bail aujourd’hui s’expose à une contestation du contrat. Et un bail renouvelé sur un logement G après 2025 sera illégal.
⚠️ À garder en tête
Un locataire peut demander une réduction de loyer ou des travaux si le logement est classé F ou G. Ce droit est inscrit dans la loi depuis 2023. Ne pas réaliser un bilan énergétique à jour, c’est s’exposer à des litiges coûteux.
Comment se déroule un bilan énergétique
La méthode de calcul utilisée par le diagnostiqueur
Le DPE repose depuis 2021 sur une méthode de calcul unifiée dite « 3CL » (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements). Exit les anciens DPE basés sur les factures du précédent occupant — trop variables, trop subjectifs.
Le diagnostiqueur certifié visite le logement et relève :
- La surface habitable et la géographie du bâti (orientation, mitoyenneté)
- Les matériaux des murs, toiture et planchers (isolation existante ou non)
- Le système de chauffage et sa date d’installation
- Le type de production d’eau chaude sanitaire
- La ventilation en place (VMC simple flux, double flux, grilles en façade)
- Les menuiseries (simple ou double vitrage, présence de volets)
Ces données alimentent un logiciel homologué qui calcule la consommation conventionnelle en kWh d’énergie primaire par mètre carré et par an. Le résultat détermine la classe, de A (moins de 70 kWh/m²/an) à G (plus de 420 kWh/m²/an).
420
kWh/m²/an — seuil à partir duquel un logement est classé G et bientôt interdit à la location
Durée de validité et cas particuliers
Un DPE réalisé après le 1er juillet 2021 est valable 10 ans. Les diagnostics antérieurs ont une durée réduite : ceux réalisés entre 2013 et 2017 ont expiré fin 2022, ceux de 2018 à 2021 expireront fin 2024. Si vous avez un vieux DPE dans un tiroir, vérifiez la date avant de le remettre à un locataire.
Cas particulier : les logements de moins de 50 m² bénéficient d’aucune dérogation sur l’obligation, contrairement à ce que croient certains propriétaires. Seuls les monuments historiques, les constructions provisoires et certains bâtiments à usage agricole y échappent.
Le coût d’un bilan énergétique pour un bien locatif
Tarifs pratiqués selon le type de bien
Le prix d’un DPE varie selon la taille et la complexité du logement. Voici les fourchettes constatées sur le marché en 2024 :
| Type de bien | Prix moyen DPE |
|---|---|
| Studio / T1 (moins de 35 m²) | 90 à 130 € |
| Appartement T2-T3 (35 à 80 m²) | 120 à 180 € |
| Grand appartement ou maison individuelle | 180 à 300 € |
Ces tarifs ne sont pas réglementés — le marché est libre. Passer par un réseau national de diagnostiqueurs (Diagamter, Allodiagnostic, Bureau Veritas) offre souvent un tarif fixe affiché, contre un prix négocié avec un indépendant local qui peut parfois être inférieur. Dans les deux cas, vérifiez la certification du professionnel sur le site officiel de la Direction de l’Habitat.
💡 Notre conseil
Groupez vos diagnostics : le DPE est souvent vendu en pack avec l’état des risques, le diagnostic plomb ou amiante. Un pack complet pour une mise en location revient moins cher que chaque diagnostic commandé séparément. Comptez entre 250 et 450 € pour l’ensemble selon l’ancienneté du bien.
Améliorer la classe énergétique avant de louer
Les travaux les plus efficaces selon la classe de départ
Passer d’un G à un E, c’est souvent une question de priorités bien choisies — pas forcément de budget colossal. Les diagnostiqueurs fournissent désormais des recommandations de travaux dans le rapport DPE. Voici ce qui pèse le plus dans le score :
- L’isolation des combles perdus : rapport qualité/gain énergétique imbattable. Une maison non isolée en toiture perd jusqu’à 30 % de sa chaleur par le toit. Le coût oscille entre 20 et 50 €/m².
- Le remplacement du chauffage électrique à effet joule : basculer vers une pompe à chaleur air/air ou un poêle à granulés améliore souvent la classe de deux crans.
- Le double vitrage : efficace, mais moins décisif que l’isolation ou le chauffage. À faire si les fenêtres ont plus de 30 ans.
- La VMC : souvent négligée, la ventilation impacte le calcul 3CL. Une VMC double flux améliore la note et réduit les problèmes d’humidité.
Des aides existent : MaPrimeRénov’, l’éco-prêt à taux zéro, les certificats d’économies d’énergie. Un propriétaire bailleur peut y accéder, sous conditions de ressources pour certains dispositifs. Consultez notre article sur les aides à la rénovation énergétique pour un point complet sur les dispositifs en vigueur.
✅ À retenir
Un logement classé F ou G n’est pas une fatalité. Dans la majorité des cas, deux ou trois travaux ciblés suffisent à atteindre la classe D ou E — et à sécuriser juridiquement la mise en location pour les années à venir.
Le DPE de l’immeuble : une alternative pour les copropriétés
Depuis 2024, les copropriétés de plus de 200 lots doivent réaliser un DPE collectif. Pour celles de 50 à 200 lots, l’obligation s’applique à partir de 2025. Un propriétaire en copropriété peut utiliser le DPE collectif pour son annonce, à condition que le bien individuel ne soit pas significativement moins performant que la moyenne de l’immeuble.
« Le DPE collectif ne dispense pas du DPE individuel pour la location. Il peut compléter l’information, pas la remplacer. »
— ADEME, guide pratique DPE 2024
Questions fréquentes
Est-ce qu’un propriétaire peut louer sans DPE valide ?
Non. Le DPE est obligatoire pour tout contrat de location depuis 2006, et sa validité doit être respectée. Louer sans DPE ou avec un diagnostic périmé expose le propriétaire à la nullité du bail et à des recours du locataire. Depuis 2023, les logements classés G dépassant 450 kWh/m²/an ne peuvent tout simplement plus être mis en location, même avec un DPE valide.
Combien de temps faut-il pour réaliser un bilan énergétique ?
La visite du diagnostiqueur dure généralement entre 45 minutes et 2 heures selon la taille du bien. Le rapport officiel est ensuite transmis sous 24 à 72 heures. Comptez donc 2 à 4 jours entre la prise de rendez-vous et la réception du document, hors délais de disponibilité du professionnel.
Quelle est la différence entre le DPE et l’audit énergétique ?
Le DPE est un diagnostic standardisé, obligatoire pour toute vente ou location. L’audit énergétique est un document plus approfondi, obligatoire depuis 2023 pour la vente des logements classés F ou G. Il détaille des scénarios de travaux chiffrés avec gains énergétiques attendus. Pour la location, seul le DPE est exigé — l’audit n’est pas requis mais peut être utile pour planifier des rénovations.
Le DPE est-il le même pour une location meublée et une location vide ?
Oui, le même DPE s’applique quel que soit le régime locatif — meublé ou vide, résidence principale ou secondaire. La nature des meubles n’entre pas dans le calcul du bilan énergétique. Seules les caractéristiques physiques du bâti, du chauffage et de la ventilation comptent dans la méthode 3CL utilisée depuis juillet 2021.
Peut-on contester un DPE jugé trop sévère ?
Oui. Depuis que le DPE est opposable, le propriétaire peut faire réaliser un second diagnostic par un autre diagnostiqueur certifié. En cas d’écart significatif, il est possible de saisir la commission de médiation de la consommation ou d’engager la responsabilité civile du premier diagnostiqueur. Conserver les factures de travaux réalisés avant le diagnostic aide à justifier des caractéristiques non relevées lors de la visite.
