Vendre une maison classée F ou G ? Depuis le 1er avril 2023, un audit énergétique est obligatoire — et ce n’est que le début. Le calendrier s’étend progressivement jusqu’en 2034, et chaque année, de nouveaux logements entrent dans le champ de cette obligation. Beaucoup de propriétaires l’ignorent encore, parfois jusqu’à la signature du compromis.
Cette règle change en profondeur la façon de préparer une vente immobilière. Ce n’est plus seulement un DPE qu’il faut produire : l’audit va bien plus loin, avec des scénarios de travaux chiffrés et un parcours de rénovation à présenter à l’acheteur. Voici ce que l’obligation d’audit énergétique implique concrètement, selon votre situation.
Ce que la loi exige vraiment
Le cadre légal en résumé
L’obligation d’audit énergétique découle de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, complétée par le décret du 9 août 2022. Elle s’applique aux logements individuels (maisons) et aux immeubles en monopropriété mis en vente, dès lors qu’ils sont classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). L’audit doit être remis à tout acquéreur potentiel dès la première visite — pas seulement à la signature.
Attention : cela ne concerne pas les biens en copropriété, qui répondent à un régime distinct (le plan pluriannuel de travaux). Si vous vendez un appartement classé G dans un immeuble collectif, vous n’êtes pas soumis à cette obligation pour l’instant.
💡 Notre conseil
Commandez l’audit énergétique dès que vous décidez de vendre, pas au moment de signer le compromis. Les délais d’obtention varient de 2 à 6 semaines selon les auditeurs, et retarder cette étape peut bloquer votre transaction.
Le calendrier progressif jusqu’en 2034
La loi a prévu un élargissement par étapes, pour ne pas saturer le marché des auditeurs :
- 1er avril 2023 : obligation pour les logements classés F et G
- 1er janvier 2025 : extension aux logements classés E
- 1er janvier 2034 : extension aux logements classés D
En 2025, les propriétaires de passoires thermiques de classe E rejoignent donc le dispositif. Sur les quelque 5,2 millions de logements classés E en France, beaucoup de vendeurs ne l’ont pas anticipé.
5,2 M
logements classés E en France — concernés par l’obligation d’audit depuis janvier 2025
⚠️ Ce que l’audit doit contenir
Un document bien plus complet que le DPE
Le DPE donne une étiquette. L’audit, lui, donne un plan d’action. Le document produit par un auditeur agréé doit obligatoirement inclure :
- L’état actuel du bâti : isolation, chauffage, ventilation, menuiseries
- Une estimation de la consommation énergétique actuelle
- Au moins deux scénarios de travaux pour atteindre la classe B ou C
- Le montant estimé des travaux pour chaque scénario
- Les aides financières mobilisables (MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ)
L’auditeur doit être certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) ou détenir une qualification spécifique en audit énergétique. Un simple diagnostiqueur immobilier ne suffit pas.
« L’audit énergétique n’est pas un document supplémentaire à produire : c’est un outil pour que l’acheteur comprenne dans quoi il s’engage. »
— Agence nationale de l’habitat (Anah)
La durée de validité de l’audit
Un audit énergétique est valable 5 ans. Si vous avez fait réaliser un audit en 2023 et que vous revendez en 2027, il reste valide. Vérifiez simplement que les travaux réalisés entre-temps n’ont pas modifié significativement la performance du logement — auquel cas une mise à jour s’impose.
Combien ça coûte et qui peut le faire ?
Le prix d’un audit énergétique
Le tarif varie selon la taille du logement et la complexité du bâti. En pratique :
- Maison jusqu’à 100 m² : entre 400 € et 600 €
- Maison de 100 à 200 m² : entre 600 € et 900 €
- Au-delà de 200 m² ou maisons atypiques : au-delà de 1 000 €
Ces tarifs sont indicatifs. Certains auditeurs pratiquent des prix plus élevés en zone tendue (Île-de-France, grandes métropoles). Comparez au moins deux devis.
✅ À retenir
L’audit énergétique n’est pas pris en charge par MaPrimeRénov’ dans le cadre d’une vente. En revanche, si vous faites réaliser un audit dans le cadre d’une rénovation (hors vente), une aide de l’État peut couvrir jusqu’à 500 € du coût.
Trouver un auditeur agréé
Pour trouver un professionnel habilité, le site France Rénov’ propose un annuaire des conseillers et auditeurs certifiés. Vous pouvez également passer par un Espace Conseil France Rénov’ près de chez vous — la consultation y est gratuite et permet d’obtenir des recommandations locales. C’est aussi l’occasion de vérifier les aides disponibles pour financer vos travaux de rénovation avant ou après la vente.
Les sanctions en cas de non-respect
Que risque le vendeur ?
La loi prévoit des sanctions, mais la réalité est plus nuancée. L’absence d’audit au moment de la vente ne rend pas la transaction nulle. En revanche, l’acquéreur peut invoquer un dol (manœuvre frauduleuse) si le vendeur a délibérément caché l’obligation, et demander des dommages-intérêts devant le tribunal judiciaire.
Le notaire est tenu de mentionner dans l’acte de vente si l’audit a été remis ou non. S’il ne l’a pas été, cela figure au dossier — et peut fragiliser le vendeur en cas de litige ultérieur. La prudence reste donc du côté du respect de l’obligation.
⚠️ À garder en tête
Un acquéreur mal informé sur l’état énergétique du bien qu’il achète peut se retourner contre le vendeur après la signature. L’audit protège aussi le vendeur en formalisant la transparence de la transaction.
Le rôle du notaire dans le dispositif
Le notaire vérifie que l’audit figure bien dans le dossier de vente avant de procéder à la signature de l’acte authentique. Si l’audit manque, il peut refuser de signer — ou mentionner l’absence dans l’acte, ce qui expose le vendeur. Certains notaires demandent également une attestation de remise signée par l’acheteur lors des visites.
| 🏠 DPE seul | 📋 Audit énergétique |
|---|---|
| Étiquette A à G, consommation estimée, validité 10 ans, obligatoire pour toute vente ou location, réalisé par un diagnostiqueur | Scénarios de travaux détaillés, estimation des coûts, aides mobilisables, validité 5 ans, obligatoire uniquement pour les classes F/G/E en vente, réalisé par un auditeur certifié |
Questions fréquentes
L’audit énergétique est-il obligatoire pour une location ?
Non. L’obligation d’audit énergétique ne s’applique qu’aux ventes de logements individuels classés F, G (depuis avril 2023) ou E (depuis janvier 2025). Pour les locations, c’est le DPE qui reste le document de référence, avec des restrictions progressives sur la mise en location des passoires thermiques (interdiction de louer les G+ depuis janvier 2025).
Quelle différence entre un DPE et un audit énergétique ?
Le DPE attribue une étiquette de A à G et estime la consommation énergétique. Il est obligatoire pour toute vente ou location. L’audit énergétique va plus loin : il propose des scénarios de travaux concrets, estime leur coût et liste les aides disponibles. Il est plus long à produire, plus coûteux (400 à 900 €), et réalisé par un auditeur RGE, pas un simple diagnostiqueur.
Un appartement en copropriété est-il soumis à l’audit énergétique obligatoire ?
Non, pas dans le cadre de cette obligation de vente. Les appartements en copropriété suivent un régime distinct : le plan pluriannuel de travaux (PPT), obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans depuis 2023. L’audit énergétique obligatoire à la vente ne concerne que les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété.
Peut-on vendre sans audit si l’acheteur est d’accord ?
Techniquement, la vente n’est pas nulle sans audit, mais le vendeur s’expose à un recours de l’acquéreur pour dol ou manquement à l’obligation d’information. Le notaire doit mentionner l’absence d’audit dans l’acte. L’accord verbal de l’acheteur ne protège pas le vendeur en cas de litige — il vaut mieux produire le document.
L’audit énergétique peut-il être financé par une aide de l’État ?
Dans le cadre d’une vente, l’audit n’est pas subventionné. En revanche, si l’audit est commandé dans le cadre d’une rénovation énergétique (hors vente), l’Anah peut prendre en charge jusqu’à 500 € via MaPrimeRénov’. Les ménages modestes peuvent aussi bénéficier d’un audit gratuit via un Espace Conseil France Rénov’.
