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DPE E et location : interdiction et solutions pour les propriétaires bailleurs

À partir du 1er janvier 2034, les logements classés E au diagnostic de performance énergétique ne pourront plus être loués. Cette mesure, issue de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, s’inscrit dans une démarche progressive d’élimination des passoires thermiques du parc locatif français. Les propriétaires bailleurs disposent encore de neuf années pour anticiper cette interdiction et entreprendre les travaux de rénovation énergétique nécessaires.

Cette réglementation concerne plusieurs millions de logements sur le territoire national. Pour les propriétaires, l’enjeu dépasse la simple conformité réglementaire. Il s’agit de préserver la valeur patrimoniale de leur bien et d’assurer sa rentabilité locative à long terme. Une anticipation stratégique des travaux permet d’éviter la précipitation et les coûts supplémentaires liés à l’urgence.

Caractéristiques et calendrier d’interdiction des logements DPE E

Un logement classé E présente une consommation énergétique comprise entre 231 et 330 kWh/m²/an et génère des émissions de CO2 situées entre 50 et 70 kg/m²/an. Cette performance énergétique, considérée comme moyenne, se traduit par un coût énergétique annuel oscillant entre 1600 et 2300 euros pour les occupants. Ces logements souffrent généralement d’une isolation insuffisante des murs, fenêtres, toiture et planchers, associée à des systèmes de chauffage énergivores ou obsolètes.

Le calendrier d’interdiction s’étale sur une décennie, permettant aux propriétaires de planifier leurs investissements. Depuis le 1er janvier 2025, les logements étiquetés G sont interdits à la location. Cette interdiction s’étendra aux logements F en 2028, puis aux logements DPE E en 2034. Pour les collectivités d’sans compter-mer, le calendrier est décalé de trois ans, avec une interdiction des logements E reportée à 2037.

Classe énergétique France métropolitaine Hormis-mer
DPE G 1er janvier 2025 1er janvier 2028
DPE F 1er janvier 2028 1er janvier 2031
DPE E 1er janvier 2034 À déterminer

Une réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2024 a modifié la classification des petits logements de moins de 40 m². Le nouveau coefficient de pondération pour l’eau chaude sanitaire a permis à environ 140 000 logements de sortir du statut de passoire thermique, avec un impact particulièrement significatif à Paris où 43 000 logements sont concernés.

Impacts économiques et obligations pour les propriétaires bailleurs

L’interdiction de location des logements DPE E entraîne des conséquences économiques majeures pour les propriétaires. La valeur vénale d’une maison classée E diminue de 7%, tandis qu’un appartement subit une décote de 4%. Cette dépréciation s’accompagne de difficultés croissantes pour trouver des locataires et de risques de vacance locative prolongée.

Depuis le 24 août 2022, les propriétaires de logements F et G ne peuvent plus augmenter les loyers. Cette restriction vise à inciter les travaux de rénovation énergétique. À l’inverse, après rénovation, les propriétaires peuvent augmenter le loyer jusqu’à 15% du montant des travaux réalisés, créant une incitation financière à l’amélioration de la performance énergétique.

Les obligations légales se multiplient également. Le DPE doit être annexé au contrat de location et la classe énergétique doit figurer obligatoirement dans les annonces de location. Cette transparence permet aux locataires d’anticiper leurs charges énergétiques et influence directement l’attractivité du logement sur le marché locatif.

Pour les locataires, plusieurs recours existent face à un logement non conforme. La mise en demeure par courrier recommandé constitue la première étape, suivie éventuellement d’une saisine de la Commission départementale de conciliation et d’un recours devant le juge civil. Les organismes payeurs comme la CAF peuvent maintenir les aides pendant 18 mois maximum, le locataire ne payant que le loyer après déduction des aides.

DPE E et location : interdiction et solutions pour les propriétaires bailleurs

Solutions de rénovation et dispositifs d’accompagnement financier

L’amélioration d’un logement DPE E nécessite une approche globale combinant plusieurs types d’interventions. L’isolation thermique constitue la priorité absolue, représentant jusqu’à 60% des économies d’énergie potentielles. L’isolation des combles et de la toiture permet de réduire 25 à 30% des pertes énergétiques, tandis que l’isolation des murs et le remplacement des fenêtres par du double ou triple vitrage apportent des gains substantiels.

Le remplacement des systèmes de chauffage obsolètes constitue le second axe d’intervention. L’installation d’une chaudière à condensation, d’une pompe à chaleur air-eau ou d’un poêle à granulés permet d’atteindre des performances énergétiques compatibles avec les exigences réglementaires. L’installation d’une VMC double flux et de thermostats programmables complète efficacement ces améliorations.

Les travaux prioritaires pour passer d’un DPE E à une classe D incluent :

  • Isolation des murs par l’extérieur ou l’intérieur
  • Isolation des combles perdus ou aménagés
  • Remplacement des fenêtres simple vitrage
  • Installation d’un système de chauffage performant
  • Amélioration de la ventilation

Plusieurs aides financières publiques accompagnent ces travaux de rénovation. MaPrimeRénov’ reste accessible à tous les propriétaires sans condition de revenu, avec des montants calculés selon les gains écologiques et les revenus du foyer. L’éco-prêt à taux zéro peut financer jusqu’à 50 000 euros de travaux, tandis que la TVA réduite à 5,5% s’applique à certaines interventions. Le dispositif Ma Prime Logement Décent cible spécifiquement les propriétaires bailleurs, complétant les Certificats d’Économies d’Énergie distribués par les fournisseurs d’énergie.

Jérémie Rodrigues