L’interdiction de louer les logements classés E au diagnostic de performance énergétique représente un enjeu majeur pour les propriétaires bailleurs. Cette mesure, prévue pour 2034, s’inscrit dans la lutte contre les passoires énergétiques et la transition écologique du parc immobilier français. Comprendre les implications de cette réglementation permet d’anticiper les démarches nécessaires.
Calendrier des interdictions de location selon le DPE
La loi Climat et Résilience établit un calendrier progressif d’interdiction des logements énergivores. Depuis janvier 2023, les logements G+ consommant plus de 450 kWh/m²/an ne peuvent plus être mis en location. Cette mesure s’est étendue à tous les logements G depuis janvier 2025.
Le calendrier se poursuit avec l’interdiction des logements classés F à partir du 1er janvier 2028. Les propriétaires de biens étiquetés E disposent encore de neuf années avant que l’interdiction ne les concerne, fixée au 1er janvier 2034. Cette échéance s’applique aux contrats de location signés, renouvelés ou reconduits tacitement à partir de cette date.
Les territoires d’sans compter-mer bénéficient d’un calendrier adapté. En Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte, les logements G seront interdits à la location en 2028, les F en 2031, et les E conservent la même échéance de 2034 que la métropole.
| Étiquette DPE | Date d’interdiction métropole | Date d’interdiction mis à part-mer |
|---|---|---|
| G+ | 1er janvier 2023 | 1er janvier 2023 |
| G | 1er janvier 2025 | 1er janvier 2028 |
| F | 1er janvier 2028 | 1er janvier 2031 |
| E | 1er janvier 2034 | 1er janvier 2034 |
Caractéristiques des logements DPE E
Un logement obtient la classification E lorsque sa consommation d’énergie primaire se situe entre 251 et 330 kWh/m²/an, ou que ses émissions de gaz à effet de serre atteignent 51 à 70 kg de CO2/m²/an. Le système retient automatiquement la plus mauvaise note entre l’étiquette énergie et l’étiquette climat.
Ces biens présentent généralement des défauts d’isolation importants touchant les murs, fenêtres, toiture et planchers bas. Les systèmes de chauffage et de production d’eau chaude sont souvent obsolètes : chaudières au fioul inefficaces, convecteurs électriques anciens ou absence de ventilation adaptée. Les fenêtres à simple vitrage et les problèmes d’étanchéité accentuent ces défaillances énergétiques.
Les coûts énergétiques annuels d’un logement E oscillent entre 1 600 et 2 300 euros, représentant un budget conséquent pour les occupants. Cette catégorie concerne 18% du parc immobilier français, avec une forte proportion de bâtiments construits entre 1919 et 1948 (30,8% des logements E).
Conséquences actuelles et futures pour les propriétaires
En 2025, les logements DPE E échappent encore aux restrictions de location et au gel des loyers. Les propriétaires conservent la possibilité d’ajuster les montants locatifs selon les conditions du marché. Toutefois, depuis janvier 2025, ces biens doivent obligatoirement fournir un audit énergétique lors de la vente, au même titre que les passoires thermiques F et G.
Cette classification impacte déjà la valeur immobilière. Selon le Conseil supérieur du notariat, un logement E subit une décote pouvant atteindre 5% comparé à un bien classé D. Cette tendance risque de s’accentuer à l’approche de 2034, incitant les propriétaires à anticiper les travaux de rénovation.
Les locataires disposent de recours spécifiques pour faire valoir leurs droits. Ils peuvent exiger un DPE valide, notamment lors des reconductions tacites, et saisir les juridictions civiles si le logement ne respecte pas les critères de décence énergétique. Le juge peut alors ordonner des travaux, réduire le loyer ou suspendre son paiement.
Travaux de rénovation et solutions pour améliorer le classement énergétique
Pour échapper à l’interdiction de 2034, plusieurs axes de rénovation s’avèrent prioritaires. L’amélioration de l’isolation thermique constitue le levier principal : isolation des combles (25 à 30% des pertes), des murs (20 à 25%), des planchers bas (7 à 10%) et remplacement des fenêtres par du double vitrage (10 à 15% des pertes).
Le changement du système de chauffage offre des gains énergétiques substantiels. Les solutions recommandées incluent :
- Installation de pompes à chaleur air-air ou air-eau
- Chaudières à condensation haute performance
- Systèmes de chauffage au bois ou poêles performants
- Radiateurs à inertie pour le chauffage électrique
- Thermostats programmables réduisant la consommation de 5 à 15%
L’installation d’une ventilation mécanique contrôlée, notamment en double flux, améliore la qualité de l’air intérieur tout en optimisant les performances énergétiques. Ces travaux bénéficient de nombreuses aides financières : MaPrimeRénov’ (jusqu’à 20 000 euros), certificats d’économies d’énergie, éco-prêt à taux zéro (jusqu’à 50 000 euros) et TVA réduite à 5,5%.
Les propriétaires bailleurs peuvent également solliciter Ma Prime Logement Décent sous conditions de loyer, ainsi que les dispositifs régionaux et communaux disponibles auprès des mairies. Cette panoplie d’aides rend financièrement accessible la rénovation énergétique des logements E, permettant d’éviter l’interdiction de location et de valoriser le patrimoine immobilier.
