Louer un bien sans DPE valide, c’est s’exposer à une annulation de bail ou à une réduction de loyer imposée par un juge. Le diagnostic de performance énergétique n’est plus une formalité administrative que l’on coche en bout de liste — c’est devenu un vrai critère légal qui conditionne le droit de mettre un logement sur le marché locatif. Et la loi Climat et Résilience a considérablement durci les règles depuis 2021.
Propriétaires bailleurs, voici ce que le cadre actuel vous impose réellement, classe par classe, date par date — sans langue de bois.
Le DPE : un document qui pèse bien plus qu’une étiquette
Ce que mesure réellement le DPE
Le diagnostic de performance énergétique évalue deux indicateurs : la consommation d’énergie primaire du logement (en kWh/m²/an) et ses émissions de gaz à effet de serre, notées GES. Ces deux valeurs aboutissent à une double étiquette, de A à G. La méthode de calcul dite « 3CL » s’applique depuis le 1er juillet 2021 — les anciens DPE établis avant cette date sont désormais caducs.
Un logement classé A consomme moins de 70 kWh/m²/an. Un logement classé G dépasse 420 kWh/m²/an. Entre les deux, six échelons qui déterminent aujourd’hui bien plus que le montant de la facture énergétique du locataire.
Opposabilité : le DPE engage désormais le propriétaire
Avant 2021, le DPE était informatif. Un locataire ne pouvait pas s’en prévaloir devant un tribunal. Ce temps est révolu. Le DPE est désormais opposable juridiquement : si les consommations réelles s’avèrent très supérieures à celles indiquées, le locataire peut engager la responsabilité civile du bailleur et réclamer des dommages-intérêts. Une étude de l’ADEME estime que 30 % des DPE établis avant 2021 sous-estimaient la consommation réelle du bien.
💡 Notre conseil
Faites refaire votre DPE si le document date d’avant juillet 2021, même s’il n’est pas encore techniquement expiré. Un DPE inexact vous expose à une mise en cause civile si le locataire conteste les étiquettes. Mieux vaut anticiper.
⚠️ Logements interdits à la location : le calendrier de la loi Climat
Les classes G déjà hors-jeu
La loi Climat et Résilience a posé un calendrier précis. Les logements classés G+ (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an) sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2023. Dès janvier 2025, l’ensemble des logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail en métropole — ni être remis en location après un départ de locataire.
En France, on estime à environ 600 000 le nombre de logements classés G encore sur le marché locatif avant ces échéances. Beaucoup de propriétaires n’ont pas encore effectué les travaux requis.
Ce qui attend les classes F et E
Le calendrier ne s’arrête pas là. Les logements classés F seront à leur tour interdits à la location à partir du 1er janvier 2028. Les logements classés E suivront en janvier 2034. Autrement dit, seuls les biens en classe A, B, C ou D pourront être loués librement au-delà de 2034 — soit environ 35 % du parc locatif actuel selon les données du ministère du Logement.
~5,2 M
logements F et G estimés en France, soit les « passoires thermiques » du parc immobilier
Les logements classés D : dans le viseur aussi ?
Non, la classe D n’est pas concernée par les interdictions de location. Un bien classé D reste parfaitement louable sans restriction légale aujourd’hui. Des articles parlementaires ont bien évoqué un durcissement futur, mais rien n’est acté sur ce point dans les textes en vigueur. Inutile de céder à la panique si votre bien affiche un D — concentrez-vous sur les travaux si vous êtes en E, F ou G.
Gel des loyers : une sanction financière immédiate pour les passoires
Interdiction d’augmenter le loyer d’un logement énergivore
Depuis le 24 août 2022, les propriétaires de logements classés F ou G ne peuvent plus augmenter le loyer entre deux locataires, ni lors du renouvellement du bail. Cette mesure s’applique en zone tendue comme hors zone tendue. Concrètement : si un locataire quitte une passoire thermique, le nouveau loyer proposé doit être identique à l’ancien, sans indexation sur l’IRL.
L’impact fiscal est réel : pas de revalorisation possible, alors même que les charges de copropriété et la taxe foncière augmentent. Pour un propriétaire bailleur, rester sur une étiquette F ou G devient financièrement pénalisant — au-delà même des interdictions de mise en location.
⚠️ À garder en tête
Un bailleur qui loue un logement classé G après janvier 2025 sans avoir effectué de travaux s’expose à une action du locataire devant le tribunal judiciaire. Le locataire peut demander des travaux sous astreinte, une réduction de loyer ou des dommages-intérêts. La responsabilité civile du propriétaire est engagée.
L’audit énergétique : obligatoire pour les passoires mises en vente
DPE et audit : deux documents distincts
L’audit énergétique est souvent confondu avec le DPE, à tort. Ce sont deux documents différents. Le DPE classe le logement et informe sur la consommation énergétique. L’audit, lui, va plus loin : il détaille les travaux à réaliser par ordre de priorité, avec des estimations de coût et de gain énergétique. Un audit prend en compte l’enveloppe du bâtiment, les systèmes de chauffage, la ventilation et la production d’eau chaude sanitaire.
Quand l’audit devient obligatoire
Depuis le 1er avril 2023, tout logement classé F ou G mis en vente (et non en location) doit être accompagné d’un audit énergétique réglementaire, en plus du DPE. Cette obligation sera étendue aux biens classés E à partir de janvier 2025, puis aux biens classés D en janvier 2034. Pour la location, l’audit n’est pas encore obligatoire — mais anticiper ces travaux avant de remettre le bien sur le marché locatif est souvent la seule option viable.
✅ À retenir
DPE et audit énergétique sont complémentaires mais distincts. Le DPE classe, l’audit prescrit. Pour un logement énergivore, commander les deux en même temps permet de gagner du temps et de rationaliser les coûts de diagnostics immobiliers.
🎯 Faire remonter la classe de son logement : par où commencer ?
Les travaux les plus efficaces selon la classe de départ
Passer d’un G à un D n’est pas la même chose que passer d’un E à un C. Le niveau de travaux varie considérablement selon la configuration du bien.
- Isolation des combles et des planchers bas : souvent le rapport qualité/gain le plus favorable, jusqu’à 30 % de réduction des consommations
- Remplacement du système de chauffage : passer d’une chaudière fioul à une pompe à chaleur peut faire gagner deux classes d’un coup
- Isolation des murs par l’extérieur (ITE) : plus coûteux, mais indispensable pour les logements très énergivores
- Remplacement des fenêtres : efficace surtout en complément d’autres travaux, rarement suffisant seul
Les aides sociales et fiscales existantes — MaPrimeRénov‘, CEE, éco-PTZ — peuvent couvrir une part significative du budget. Pour un logement classé G, MaPrimeRénov’ Parcours accompagné peut financer jusqu’à 70 % des travaux pour les ménages modestes. Consulter un conseiller France Rénov’ avant de choisir les travaux permet d’optimiser le plan de financement.
| Classe actuelle | Statut locatif | Priorité travaux |
|---|---|---|
| G+ | Interdit depuis jan. 2023 | Urgente |
| G | Interdit depuis jan. 2025 | Urgente |
| F | Interdit dès jan. 2028 | Élevée |
| E | Interdit dès jan. 2034 | Moyenne |
| D | Autorisé sans restriction | Faible |
Pour aller plus loin sur les obligations documentaires liées à la mise en location, notre guide sur les diagnostics immobiliers obligatoires en location détaille l’ensemble des pièces à fournir au locataire.
Questions fréquentes
Combien de temps est valable un DPE pour une location ?
Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 est valable 10 ans. Les DPE établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 étaient valables jusqu’au 31 décembre 2024. Ceux réalisés avant 2018 sont caducs depuis le 31 décembre 2022. En cas de travaux de rénovation significatifs, il est recommandé de refaire le diagnostic même si la durée de validité n’est pas atteinte.
Quel est le coût moyen d’un DPE pour un logement mis en location ?
Le tarif d’un DPE varie selon la surface et la région, mais se situe généralement entre 100 et 250 euros pour un appartement standard. Les maisons de plus de 150 m² peuvent atteindre 300 à 400 euros. Aucun tarif réglementé n’existe : comparer plusieurs devis reste la meilleure approche. Le diagnostiqueur doit obligatoirement être certifié par un organisme accrédité COFRAC.
Un locataire peut-il contester le DPE de son logement ?
Oui. Depuis juillet 2021, le DPE est opposable juridiquement. Un locataire qui constate un écart important entre la consommation affichée et les consommations réelles peut saisir le tribunal judiciaire pour engager la responsabilité civile du bailleur. Il peut demander des dommages-intérêts, voire une réduction de loyer. Le locataire peut aussi signaler le diagnostic à la DGCCRF si une fraude est suspectée.
Les logements meublés en location saisonnière sont-ils soumis au DPE ?
Oui, le DPE est obligatoire pour les annonces de location saisonnière dès lors que le logement dépasse 50 m² et est loué plus de 4 mois par an. Les locations meublées touristiques de courte durée (type Airbnb) pour des biens de moins de 50 m² en sont exemptées. La loi Climat prévoit d’étendre progressivement les restrictions aux meublés touristiques classés F et G, mais les modalités restent à préciser par décret.
Quelle est la différence entre le DPE et l’audit énergétique obligatoire ?
Le DPE classe le logement de A à G selon sa consommation énergétique et ses émissions de GES. L’audit énergétique va plus loin : il analyse en détail l’enveloppe du bâtiment et propose un programme de travaux chiffré par étapes. L’audit est obligatoire uniquement lors de la vente des logements classés F ou G depuis avril 2023. Pour la location, seul le DPE est exigé à ce jour — mais l’audit reste utile pour planifier une rénovation.
