Adoptée en mars 2014, la loi Alur (pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) a profondément reconfiguré les règles qui régissent la vie en copropriété. Dix ans plus tard, ses effets sont bien réels : encadrement du syndic, création d’un registre national, obligations de transparence renforcées, règles de majorité retouchées. Beaucoup de copropriétaires en ignorent encore la moitié.
Ce texte ne vise pas à vous livrer un résumé scolaire de 200 articles de loi. L’objectif : comprendre ce qui compte vraiment, ce qui a changé dans votre quotidien de copropriétaire, et ce que votre syndic est désormais obligé de faire — ou pas.
La loi Alur en quelques repères
Un texte dense, des effets progressifs
La loi Alur compte plus de 170 articles. Elle modifie la loi fondatrice du 10 juillet 1965 qui régit la copropriété en France, mais aussi la loi Hoguet (encadrement des professionnels de l’immobilier) et le code de la construction. Ses dispositions sont entrées en vigueur de façon échelonnée entre 2014 et 2017, ce qui explique pourquoi tant de copropriétaires ont du mal à s’y retrouver.
Retenez trois axes majeurs : la transparence de la gestion, la protection des copropriétaires face au syndic, et la lutte contre les copropriétés dégradées.
✅ À retenir
La loi Alur n’a pas remplacé la loi de 1965 : elle l’a complétée et renforcée. Les deux textes coexistent. En cas de litige, c’est la loi de 1965 modifiée qui s’applique, complétée par les décrets d’application publiés après 2014.
📋 Le registre national des copropriétés
Pourquoi ce registre existe
Avant 2014, personne ne savait vraiment combien de copropriétés existaient en France, ni dans quel état elles se trouvaient. La loi Alur a créé le registre national des copropriétés, opérationnel depuis 2017 et géré par l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Toute copropriété de plus de un lot doit s’y immatriculer — obligation renforcée depuis 2019 pour les petites structures.
Ce registre est accessible au public sur le site officiel registre.imo.gouv.fr. On peut y consulter des données essentielles : nombre de lots, état financier global, existence d’un syndic. L’annuaire permet aussi aux communes de repérer les copropriétés en difficulté sur leur territoire.
Ce que le syndic doit déclarer
Chaque année, le syndic de copropriété est tenu de mettre à jour les informations dans le registre. Les données obligatoires incluent :
- Le nombre de lots à usage d’habitation, de commerce ou de stationnement
- Le budget prévisionnel de l’immeuble
- L’existence ou non de procédures judiciaires en cours
- Le montant des impayés de charges
Un syndic qui néglige cette mise à jour s’expose à des sanctions. En pratique, les contrôles restent limités, mais les communes et préfectures utilisent de plus en plus ces données pour déclencher des procédures d’alerte sur les copropriétés fragiles.
💡 Notre conseil
Avant d’acheter un appartement, consultez le registre national. Un immeuble avec des impayés élevés ou sans syndic déclaré est un signal d’alarme concret — plus fiable qu’une visite de 20 minutes.
🔍 Le syndic : encadrement renforcé
Contrat type et liste des prestations
La loi Alur a introduit un contrat de syndic type, défini par décret. Finie la liberté totale de facturer n’importe quelle prestation en supplément des honoraires de base. Désormais, toutes les tâches courantes de gestion doivent être incluses dans le forfait annuel : convocation d’assemblée générale, tenue de la comptabilité, gestion des archives courantes.
Les prestations « hors forfait » sont strictement encadrées et listées. Un syndic ne peut pas vous facturer séparément la rédaction d’un courrier banal ou l’envoi d’une relance de charges si ces tâches relèvent de la gestion normale de l’immeuble.
Compte bancaire séparé
Avant 2014, certains syndics mutualisaient les fonds de plusieurs copropriétés sur un compte unique — pratique risquée en cas de défaillance. La loi Alur impose désormais un compte bancaire séparé par copropriété, ouvert au nom du syndicat des copropriétaires. Les copropriétés de moins de 15 lots peuvent voter une dérogation, mais c’est une exception, pas la règle.
⚠️ À garder en tête
Si votre syndic vous propose de renoncer au compte séparé sans vote en assemblée générale, c’est illégal. Exigez la régularisation par écrit et signalez-le à votre conseil syndical.
Le fonds de travaux : une obligation méconnue
Depuis le 1er janvier 2017, toutes les copropriétés de plus de cinq ans d’existence doivent constituer un fonds de travaux. Chaque copropriétaire verse une cotisation annuelle minimum de 5 % du budget prévisionnel. Ce fonds est bloqué, dédié aux travaux non prévus et aux grosses réparations — il ne peut pas financer les charges courantes.
Cette mesure répond à une réalité criante : des milliers de copropriétés se retrouvaient sans trésorerie au moment d’affronter un ravalement façade ou une réfection de toiture, générant des appels de fonds d’urgence impossibles à assumer pour les ménages modestes. Le fonds travaux ne règle pas tout, mais il évite les situations de blocage les plus fréquentes.
La question de la rénovation énergétique est directement liée à ces nouveaux outils. L’Audit énergétique en copropriété : ce qui change pour vous est d’ailleurs devenu une étape incontournable pour piloter les décisions de travaux dans le cadre légal issu de la loi Alur. Pour aller plus loin sur les aspects liés à la consommation des parties communes, les ressources sur l’Énergie en copropriété sont particulièrement utiles.
Assemblée générale et règles de majorité
Des règles de vote assouplies
La loi Alur a modifié certaines règles de majorité pour débloquer les décisions trop souvent paralysées par des quorums impossibles à atteindre. Quelques exemples concrets :
- L’individualisation des frais de chauffage peut être votée à la majorité simple (article 24) dans certains cas
- Les travaux d’économie d’énergie bénéficient dans plusieurs cas d’une majorité allégée
- Le passage d’une décision de majorité absolue (article 25) à majorité simple (article 24) est possible lors d’une même assemblée si la résolution a obtenu au moins un tiers des voix
Ce dernier mécanisme, souvent appelé « passerelle », évite de reconvoquer une assemblée générale pour des décisions qui n’ont manqué le seuil que de peu.
Dématérialisation et votes par correspondance
Depuis 2020, les copropriétaires peuvent voter par correspondance avant l’assemblée générale. La loi Alur avait posé les bases de cette évolution en imposant que les documents de l’assemblée soient accessibles sur un espace en ligne sécurisé, mis à disposition par le syndic. Résultat : fini le prétexte « je n’ai pas reçu les documents à temps » — tout syndicat des copropriétaires a droit à un accès permanent à ses propres données de gestion.
9,7 M
logements en copropriété en France, soit près de 28 % du parc résidentiel (Anah, 2023)
Copropriétés dégradées : nouveaux outils pour les communes
La loi Alur a créé deux nouveaux régimes pour traiter les copropriétés en grande difficulté. D’abord, le plan de sauvegarde, renforcé dans ses modalités. Ensuite, l’administration provisoire renforcée, qui permet à un juge de nommer un administrateur avec des pouvoirs étendus lorsque le syndic est défaillant ou que la copropriété est au bord du gouffre financier.
Les communes disposent aussi d’un droit de préemption spécifique sur les lots situés dans des copropriétés dégradées repérées via le registre. C’est un levier fort pour les villes confrontées à des immeubles qui se dégradent sans que les copropriétaires — souvent eux-mêmes en difficulté — puissent réagir.
« En France, on estime à 115 000 le nombre de copropriétés en situation de fragilité ou de difficulté avérée, représentant environ 1,5 million de logements. »
— Rapport de l’Anah, 2022
Ce que la loi Alur ne règle pas
Soyons directs : la loi Alur a posé des bases saines, mais elle n’a pas résolu le problème central de la copropriété française — la difficulté à prendre des décisions collectives quand les intérêts divergent. Les règles de majorité restent complexes, la responsabilité du syndic difficile à engager en pratique, et les procédures judiciaires longues et coûteuses.
La loi Alur n’a pas non plus traité la question de la gouvernance des petites copropriétés de moins de dix lots, souvent gérées sans syndic professionnel et totalement sous-informées de leurs obligations. C’est un angle mort persistant du droit de la copropriété en France.
Des réformes complémentaires ont suivi — notamment l’ordonnance de 2019 qui a modernisé en profondeur la loi de 1965 — mais la loi Alur reste le socle de référence pour comprendre pourquoi votre syndic vous envoie un accès en ligne, pourquoi votre immeuble cotise à un fonds travaux, et pourquoi les documents de vente d’un appartement en copropriété ont plus que doublé en volume depuis 2014.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que le fonds de travaux imposé par la loi Alur ?
Le fonds de travaux est une épargne obligatoire constituée par toute copropriété de plus de cinq ans. Chaque copropriétaire verse chaque année au moins 5 % du budget prévisionnel voté en assemblée générale. Cet argent est bloqué sur un compte dédié et ne peut financer que des travaux non prévus ou des réparations importantes — pas les charges courantes. Cette obligation s’applique depuis le 1er janvier 2017.
Le registre national des copropriétés est-il accessible à tous ?
Oui, le registre est public et consultable sur registre.imo.gouv.fr. N’importe qui peut rechercher une copropriété par adresse et consulter ses données déclarées : nombre de lots, budget, impayés, existence d’un syndic. C’est un outil utile avant tout achat immobilier pour évaluer la santé financière d’un immeuble.
Un syndic peut-il facturer des prestations en dehors du forfait depuis la loi Alur ?
Oui, mais uniquement pour les prestations listées dans le décret du 26 mars 2015, qui encadre le contrat type de syndic. Toutes les tâches relevant de la gestion courante doivent être incluses dans les honoraires de base. Si votre syndic facture hors forfait une prestation non prévue dans cette liste réglementaire, vous pouvez contester la facturation et demander remboursement.
Quelle est la différence entre majorité simple et majorité absolue en copropriété ?
La majorité simple (article 24 de la loi de 1965) correspond à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée. La majorité absolue (article 25) exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents ou non. La loi Alur a introduit une « passerelle » : si une résolution obtient au moins un tiers des voix sans atteindre la majorité absolue, elle peut être remise au vote immédiatement à la majorité simple.
La loi Alur oblige-t-elle à réaliser un audit énergétique en copropriété ?
La loi Alur a posé les premières obligations d’information énergétique pour les copropriétés. Des textes ultérieurs, notamment issus de la loi Élan (2018) et de la loi Climat (2021), ont renforcé ces exigences. Les copropriétés de plus de 200 lots ont désormais l’obligation de réaliser un plan pluriannuel de travaux (PPT) incluant un volet énergétique. Les seuils et calendriers varient selon la taille de l’immeuble.
